Visura catastale o ipocatastale? Ecco cosa sapere sugli immobili di un particolare soggetto
Le informazioni sugli immobili sono uno strumento utile sia per valutare l’affidabilità di un potenziale partner commerciale che per conoscere i beni di un debitore in ambito recupero crediti.
I motivi per conoscere i beni immobili di un soggetto, che sia esso persona fisica o persona giuridica, sono differenti. Conoscendo il patrimonio immobiliare di un potenziale cliente in un’analisi dell’affidabilità preventiva è infatti più facile valutare un eventuale fido concedibile e quindi la copertura che quell’impresa ha su un ordine. Stesso discorso vale per una persona fisica che richiede un finanziamento o acquista un bene a rate e della quale si vuole avere un profilo accurato al fine di evitare brutte sorprese.
Altro scopo della ricerca di informazioni catastali è certamente legata al recupero crediti e alla ricerca di beni aggredibili nel caso il soggetto debitore non riesca a pagare il proprio debito, uno degli strumenti a disposizione dei creditori è naturalmente il pignoramento dei beni mobili e immobili per cui conoscere le proprietà del debitore e gli eventuali gravami su di esse diventa un’informazione importante.
Ma che differenza c’è tra la visura catastale e quella ipocatastale?
Partiamo dalle informazioni catastali che fondamentalmente consistono in un documento ottenuto tramite gli uffici del Catasto che attesta l’esatta ubicazione di un bene immobile ed una descrizione dettagliata di quest’ultimo tra cui il foglio mappale, particella, subalterno, categoria, consistenza, rendita catastale, classe e indirizzo.
La visura catastale solitamente è utilizzata a fini fiscali e reddituali nei casi di trattative di compravendita immobiliare, calcolo dell’ICI o dichiarazione dei redditi o semplicemente per conoscere a livello descrittivo l’esistenza e la consistenza di una proprietà.
La visura catastale ha il limite però di non poter provare l’effettiva proprietà di un immobile e quindi non ha valore probatorio a livello giuridico per quanto riguarda il diritto reale del soggetto.
La sostanziale differenza con la visura ipocatastale è proprio questa.
Innanzitutto è la fonte dei dati che cambia, infatti questo tipo di visura viene realizzata grazie ai dati della Conservatoria dei Registri Immobiliari che è un ufficio nel quale vengono raccolti tutti gli atti relativi a compravendite immobiliari, locazioni, passaggi di proprietà e ipoteche.
Inoltre è possibile rilevare gli eventuali pregiudizievoli da conservatoria su uno specifico immobile e in generale utilizzare questi documenti a livello giuridico.
E’ solo grazie alle visure ipocatastali che è possibile quindi effettuare un accertamento catastale in capo ad un eventuale debitore per ricercare i beni aggredibili ed in caso procedere alla procedura di pignoramento.
Essendo la Conservatoria aggiornata su qualsiasi passaggio di proprietà o ipoteca l’informazione che fuoriesce da questo ufficio, oltre che essere utilizzabile in sede giudiziaria, è anche più veritiera ed affidabile in una fase di analisi di affidabilità.
Il dettaglio dei gravami sull’immobile, in caso di ipoteche e pignoramenti già attivi da parte di altri soggetti, è sicuramente un altro elemento che, a prescindere dal potenziale diritto che si vuole far valere sul bene, offre una fotografia dettagliata del debitore e della sua situazione patrimoniale
Soprattutto per quanto riguarda l’ambito del recupero crediti bisogna tenere in conto che le Conservatorie sono uffici provinciali per cui quando si va a fare una ricerca a livello nazionale si deve interpellare tutte le Conservatorie potenzialmente interessate e per ognuna fare una richiesta separata; diverso è il discorso per le province, come quelle di Trento e Bolzano, che utilizzano il catasto tavolare.
Nel momento in cui viene richiesta una visura catastale volta a conoscere i beni immobili intestati ad un particolare soggetto si ha quindi una prima fotografia del patrimonio ed in seguito si può quindi andare, grazie alla visura ipocatastale, ad avere lo storico degli atti relativi ad un determinato immobile e definire se questo sia o no aggredibile, a seconda dei gravami già presenti e della effettiva proprietà del bene, dal punto di vista giudiziale.